Prüfen Sie vor dem Renditevergleich, ob Zähler und Nenner gleich definiert sind.
01Der Angebotspreis ist nicht das eingesetzte Kapital
Inserate setzen Jahresmiete oft nur zum Angebotspreis ins Verhältnis. Hinzu kommen Erwerbskosten und mitunter Arbeiten vor Vermietung. Diese Beträge wegzulassen macht die Rechnung nicht vorsichtiger, sondern schöner.
Beginnen Sie mit den Gesamtkosten: Preis, geschätzte Nebenkosten, Arbeiten und Anfangsausgaben. Jede Zahl braucht eine Quelle. Eine Schätzung bleibt eine Schätzung, auch in einer schönen Tabelle.
02Brutto hilft beim Sortieren. Netto beim Verstehen.
Die Bruttorendite setzt theoretische Jahresmiete zu Gesamtkosten ins Verhältnis. Netto zieht Eigentümer-Betriebskosten und Leerstand ab. Hier wird vor persönlicher Einkommensteuer und Finanzierung gerechnet.
Laufende Instandhaltung ist eine Jahresausgabe. Anfängliche Renovierung erhöht das eingesetzte Kapital. Doppelte Erfassung verfälscht die Rechnung in die andere Richtung. Die Methode zählt ebenso wie das Ergebnis.
- Belegte und erhoffte Miete unterscheiden.
- Tatsächliche Eigentümerlasten abziehen.
- Leerstand berücksichtigen, bevor er eintritt.
- Persönliche Steuern und Kredit gesondert ausweisen.
03Cashflow stellt eine andere Frage
Die Rendite beschreibt die Immobilie. Cashflow auch Ihre Finanzierung. Nach Schuldendienst kann selbst eine positive Nettorendite monatliche Zuschüsse erfordern. Tilgung kann Vermögen aufbauen, muss aber jeden Monat bezahlt werden.
Reines Lernbeispiel: 300.000 € Gesamtkosten, 1.200 € Monatsmiete, ein Monat Leerstand und 3.000 € Jahresausgaben ergeben 10.200 € netto vor Steuern und Kredit. Bei 1.100 € Kreditrate fehlen durchschnittlich 250 € monatlich vor persönlicher Einkommensteuer.
04Vor der nächsten Besichtigung
Stellen Sie die drei Zahlen auf einer Seite dar. Ändern Sie jeweils eine Annahme: einen Monat mehr Leerstand, ein höheres Angebot, eine niedrigere Miete. Trägt sich das Vorhaben nur im Idealfall, ist der Entscheidungspunkt klar.
Der Immoshark-Rechner lässt Sie diese Übung wiederholen. Ergebnisse folgen Ihren Annahmen; sie sind weder Marktschätzung noch Kaufempfehlung.
Unterlagen sammeln, bevor Sie Schlüsse ziehen. Diese Lerninhalte ersetzen keine individuelle fachliche Prüfung.
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