Controleer vóór u twee rendementen vergelijkt of teller en noemer gelijk zijn.
01De geafficheerde prijs is niet het ingezette kapitaal
Advertenties delen de jaarhuur vaak alleen door de vraagprijs. U betaalt ook aankoopkosten en soms werken vóór de verhuur. Die bedragen vergeten maakt de berekening niet voorzichtiger, alleen mooier.
Begin met de totale kostprijs: prijs, geraamde kosten, werken en initiële uitgaven. Elk bedrag moet een oorsprong hebben. Een raming blijft een raming, ook in een mooie spreadsheet.
02Bruto helpt selecteren. Netto helpt begrijpen.
Brutorendement deelt de theoretische jaarhuur door de totale kosten. Netto trekt eigenaarskosten en een leegstandshypothese af. Hier rekenen we vóór personenbelasting en financiering.
Gewoon onderhoud is een jaarlijkse uitgave. Een initiële renovatie verhoogt het ingezette kapitaal. Dubbel tellen vertekent de berekening in de andere richting. De methode telt evenveel als het resultaat.
- Gedocumenteerde huur van gehoopte huur onderscheiden.
- Kosten aftrekken die werkelijk bij de eigenaar blijven.
- Leegstand voorzien vóór die zich voordoet.
- Personenbelasting en krediet apart vermelden.
03Kasstroom stelt een andere vraag
Rendement beschrijft het pand. Kasstroom beschrijft ook uw financiering. Na de schuldendienst kan een investering maandelijkse inbreng vragen, ook bij een positief nettorendement. Een deel van de aflossing bouwt vermogen op, maar moet maandelijks betaald worden.
Louter educatief voorbeeld: €300.000 totale kosten, €1.200 maandhuur, één maand leegstand en €3.000 jaaruitgaven leveren €10.200 netto vóór belasting en krediet op. Met €1.100 maandelijkse aflossing ontbreekt gemiddeld €250 per maand vóór personenbelasting.
04Vóór de volgende bezichtiging
Zet de drie cijfers op één pagina. Wijzig één aanname tegelijk: een extra maand leegstand, een hogere offerte of lagere huur. Als het dossier alleen werkt wanneer alles goed gaat, kent u het beslispunt.
Met de Immoshark-simulator herhaalt u deze oefening. De resultaten volgen uit uw aannames; het zijn geen marktschattingen of aankoopaanbevelingen.
Verzamel de stukken vóór u besluit. Deze educatieve inhoud vervangt geen persoonlijke beoordeling door een professional.
De praktische tools openen
