Un rendement de 6 % ne paie pas votre mensualité.

01Du prix affiché au capital engagé

Une annonce rapporte souvent le loyer annuel au seul prix demandé. Vous payez pourtant aussi des frais d’acquisition et, parfois, des travaux avant de louer. Oublier ces sommes rend le calcul plus flatteur.

Commencez par une ligne de coût complet : prix, frais estimés sur votre dossier, travaux et dépenses initiales. Chaque montant doit avoir une origine. Une estimation reste une estimation, même lorsqu’elle figure dans un joli tableur.

02Le brut sert à trier. Le net sert à comprendre.

Le rendement brut rapporte les loyers annuels théoriques au coût complet. Le net retire les dépenses d’exploitation supportées par le propriétaire et une hypothèse de vacance. Dans la convention utilisée ici, il est calculé avant l’impôt personnel sur les revenus et avant le financement.

L’entretien courant est une dépense annuelle. Une rénovation initiale augmente le capital engagé. Les traiter deux fois fausserait le calcul dans l’autre sens. La méthode compte autant que le résultat.

• Distinguer le loyer documenté du loyer espéré.
• Déduire les charges qui restent réellement au propriétaire.
• Prévoir la vacance avant qu’elle ne se produise.
• Déclarer séparément l’impôt personnel et le crédit.

03La trésorerie pose une autre question

Le rendement décrit le bien. Le cash-flow décrit aussi votre financement. Après le service de la dette, un investissement peut exiger un apport mensuel de trésorerie, même si son rendement net est positif. Une partie du remboursement peut constituer une épargne en capital ; elle doit néanmoins être payée chaque mois.

Exemple purement pédagogique : un coût complet de 300 000 € et 1 500 € de loyer mensuel donnent un rendement brut de 6 %. Avec un mois de vacance et 3 000 € de dépenses annuelles, il reste 13 500 € de revenu net avant impôt et crédit, soit un rendement net de 4,5 %. Avec une mensualité de 1 375 €, il manque 250 € par mois en moyenne, avant l’impôt personnel.

04Ce que vous faites avant la prochaine visite

Reconstituez les trois chiffres sur une seule page. Puis déplacez une hypothèse à la fois : un mois de vacance en plus, un devis plus élevé, un loyer inférieur. Si le dossier ne tient que lorsque tout se passe bien, vous avez identifié le sujet de la décision.

Le simulateur ImmoShark vous permet de refaire cet exercice. Ses résultats découlent de vos hypothèses. Ils ne valent ni estimation de marché ni recommandation d’achat.